Bảo trì tòa nhà là hoạt động thiết yếu giúp duy trì tòa nhà hoạt động ổn định, an toàn và kéo dài tuổi thọ. Bài viết này Thiết bị dụng cụ kỹ thuật Hitami sẽ giải thích khái niệm bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì tòa nhà chi tiết. Thông qua đó, chủ đầu tư và người quản lý vận hành tòa nhà có thể hiểu rõ tầm quan trọng và cách thực hiện quy trình bảo trì tòa nhà hiệu quả.

Mục lục

Bảo trì tòa nhà là gì?

Bảo trì tòa nhà là tập hợp các hoạt động kiểm tra, sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ đối với toàn bộ hệ thống kỹ thuật và các hạng mục kết cấu, kiến trúc của công trình nhằm đảm bảo tòa nhà luôn trong tình trạng vận hành tốt nhất. Một quy trình bảo trì tòa nhà bài bản giúp giảm thiểu hư hỏng, sự cố, tiết kiệm chi phí sửa chữa, nâng cao chất lượng không gian làm việc và sống của người sử dụng tòa nhà.

Công việc chính bảo trì tòa nhà

Gồm 2 công việc chính dưới đây:

Bảo trì hệ thống kỹ thuật

Quy trình bảo trì hệ thống kỹ thuật trong tòa nhà bao gồm các công việc kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất, phát hiện và khắc phục kịp thời các sự cố của hệ thống điện, nước, điều hòa, thông gió, thang máy, phòng cháy chữa cháy… nhằm đảm bảo chúng vận hành ổn định, an toàn và hiệu quả. Các hoạt động chính gồm: kiểm tra hiện trạng, bảo dưỡng, sửa chữa, thay thế linh kiện, vệ sinh thiết bị, vận hành thử…

Bảo trì công trình xây dựng

Trong quy trình bảo trì tòa nhà, phần việc bảo trì công trình xây dựng tập trung vào kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất các bộ phận kết cấu chính của tòa nhà như: móng, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, cửa… để kịp thời phát hiện và xử lý các hư hỏng, xuống cấp. Mục tiêu là duy trì độ an toàn, ổn định và tính thẩm mỹ của tòa nhà, kéo dài tuổi thọ sử dụng. Các công việc chính gồm kiểm tra bằng mắt thường hoặc bằng các thiết bị chuyên dụng, đánh giá mức độ xuống cấp, sửa chữa, gia cố, thay thế…

Quy trình bảo trì tòa nhà

Để thực hiện tốt công tác bảo trì, cần tuân thủ chặt chẽ quy trình bảo trì tòa nhà gồm các bước sau:

Lập danh sách máy móc, thiết bị cần bảo trì

Bước đầu tiên trong quy trình bảo trì tòa nhà là lập danh sách tất cả các hệ thống, máy móc, thiết bị trong tòa nhà cần được bảo trì. Trưởng bộ phận kỹ thuật cần liệt kê, phân loại theo số lượng, chủng loại và lập phiếu lý lịch cho từng thiết bị. Danh sách này sẽ là cơ sở để khảo sát hiện trạng và lập kế hoạch bảo trì chi tiết.

Kiểm tra hiện trạng máy móc, thiết bị

Bước tiếp theo trong quy trình là các kỹ thuật viên kiểm tra tình trạng hoạt động thực tế của từng hệ thống, máy móc, thiết bị để xác định thiết bị nào đang gặp vấn đề cần sửa chữa ngay và thiết bị nào vẫn bình thường chỉ cần bảo dưỡng. Từ đó, xác định tần suất và phương pháp bảo trì phù hợp nhất cho từng hạng mục.

Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà

Dựa trên kết quả kiểm tra hiện trạng, đơn vị bảo trì sẽ lập kế hoạch chi tiết bao gồm danh sách công việc cần làm, thời gian, tần suất thực hiện, nguồn lực và chi phí cần thiết. Đây là bước quan trọng trong quy trình bảo trì tòa nhà giúp công việc được triển khai bài bản, khoa học. Kế hoạch này sẽ được trình lên chủ đầu tư phê duyệt trước khi triển khai.

Chuẩn bị công tác bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà

Công tác chuẩn bị gồm mua sắm đầy đủ vật tư, công cụ, dụng cụ, phụ tùng thay thế theo đúng kế hoạch đã lập. Đây là một phần không thể thiếu trong quy trình bảo trì tòa nhà. Trong trường hợp năng lực nội bộ không đáp ứng được, cần tìm thuê thêm nhà thầu bảo trì uy tín bên ngoài.

Thực hiện bảo trì tòa nhà theo kế hoạch

Bước cuối cùng của quy trình bảo trì tòa nhà là kỹ thuật viên và nhà thầu (nếu có) tiến hành các công việc bảo trì, bảo dưỡng theo đúng kế hoạch, quy trình và tiêu chuẩn kỹ thuật đã đề ra. Trong quá trình bảo trì cần đảm bảo an toàn, giám sát chặt chẽ tiến độ và chất lượng. Sau khi hoàn thành, phải ghi chép, lưu trữ đầy đủ hồ sơ, nhật ký bảo trì.

Những hệ thống kỹ thuật trong tòa nhà cần bảo trì

Để triển khai quy trình bảo trì tòa nhà hiệu quả, cần xác định rõ những hệ thống kỹ thuật chính cần được bảo trì định kỳ, bao gồm:

Hệ thống điện
Hệ thống cấp thoát nước
Hệ thống điều hòa không khí, thông gió
Hệ thống phòng cháy chữa cháy
Hệ thống thang máy
Hệ thống quản lý tòa nhà BMS
Hệ thống an ninh, camera giám sát
Hệ thống chiếu sáng
Hệ thống âm thanh thông báo
Hệ thống mạng và viễn thông
Các hạng mục kiến trúc, kết cấu

Chi phí để bảo trì tòa nhà

Chi phí bảo trì tòa nhà là một yếu tố quan trọng cần cân nhắc khi lập quy trình bảo trì tòa nhà. Mức chi phí phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy mô, tuổi đời, tình trạng tòa nhà, hạng mục kỹ thuật, hình thức bảo trì… Thông thường chi phí bảo trì hàng năm dao động từ 1-4% giá trị của tòa nhà. Để có mức chi phí cụ thể, chủ đầu tư nên tham khảo ý kiến chuyên gia, thuê công ty bảo trì uy tín đánh giá hiện trạng và báo giá.

Thành phần tham gia bảo trì tòa nhà

Để quy trình bảo trì tòa nhà được triển khai đồng bộ và hiệu quả, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các thành phần:

Ban quản lý tòa nhà: Lập danh mục hạng mục cần bảo trì, tìm và giám sát đơn vị bảo trì.
Đơn vị bảo trì: Khảo sát hiện trạng, lập kế hoạch, thực hiện bảo trì, lưu trữ hồ sơ.
Ban quản trị tòa nhà: Phối hợp với ban quản lý giám sát chất lượng dịch vụ bảo trì.

Quy trình bảo trì tòa nhà đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì giá trị, tính an toàn và tuổi thọ công trình. Việc xây dựng và tuân thủ nghiêm ngặt quy trình bảo trì tòa nhà sẽ giúp chủ đầu tư tối ưu chi phí vận hành, kéo dài thời gian sử dụng và nâng cao chất lượng dịch vụ cho khách hàng. Thiết bị dụng cụ kỹ thuật Hitami hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn cái nhìn tổng quan và chi tiết nhất về quy trình bảo trì tòa nhà.

Bảo trì tòa nhà là gì? Quy trình bảo trì tòa nhà chi tiết